Cómo conseguir una hipoteca de más del 80%: requisitos para lograr el 90% o 100% de financiación

Comprar vivienda

Última actualización: 23 de septiembre de 2026 · Artículo elaborado y revisado por el equipo de brokers de Mejoteca

Has encontrado una vivienda, pero no tienes ahorrado el 20% que casi todos los bancos te piden de entrada. La buena noticia: conseguir una hipoteca de más del 80% es posible en determinadas operaciones, y hay perfiles que llegan al 90%, al 95% e incluso al 100% del precio. La menos buena: no está al alcance de todo el mundo, y depende del perfil, de la vivienda y de la entidad.

Te contamos qué mira de verdad el banco antes de prestarte más del 80%, qué requisitos conviene cumplir, qué vías existen (aval ICO, doble garantía, avalistas, una buena tasación) y cuánto dinero vas a necesitar igualmente, porque financiar el 100% de la casa no significa que no tengas que poner nada.

¿Por qué los bancos suelen financiar hasta el 80%?

Porque por encima de ese punto la operación es más arriesgada para la entidad. Si prestas el 80% y el cliente deja de pagar, la vivienda cubre la deuda con margen. Si prestas el 100%, cualquier bajada de valor deja al banco con pérdidas. El propio Banco de España lo resume así: las entidades no suelen conceder más del 80% del valor de tasación.

Fíjate en el matiz: no suelen. El 80% no es un límite legal para conceder hipotecas. Es una referencia que procede de la normativa del mercado hipotecario, que la usa para los préstamos que pueden respaldar las cédulas hipotecarias que emiten los bancos. Cada entidad decide, operación a operación y según su política de riesgos, si presta más.

80% de qué: precio de compra o valor de tasación

Aquí está la confusión más habitual. Un banco puede calcular el porcentaje sobre dos cifras distintas:

• LTP (loan to price): lo que te prestan dividido entre el precio de compraventa que figura en la escritura.
• LTV (loan to value): lo que te prestan dividido entre el valor de tasación, la cifra que calcula una sociedad de tasación homologada.

La práctica más extendida es tomar el menor de los dos valores. Si compras por 250.000 € y la casa se tasa en 240.000 €, el 80% se calcula sobre 240.000 € y te prestarían 192.000 €, no 200.000 €. Por eso conviene saber siempre sobre qué cifra habla el banco cuando te dice «te damos el 80%».

¿Se puede conseguir una hipoteca de más del 80%?

Lo que cambia entre un porcentaje y otro es el esfuerzo de ahorro. Con una vivienda de 250.000 €, este es el ejemplo orientativo:

*Cuotas calculadas con amortización francesa a 30 años y un TIN de ejemplo del 2,80%, el mismo en todos los casos para que se vea solo el efecto de pedir más dinero. No es una oferta: el tipo real depende de tu perfil y de la entidad.

Ojo, porque la tabla solo habla de la entrada. Los impuestos y gastos de la compra van aparte, y casi nunca entran en la hipoteca. Lo vemos más abajo.

Requisitos para conseguir una hipoteca de más del 80%

No hay una lista oficial de requisitos: cada entidad tiene su política. Pero después de estudiar muchas operaciones, estos son los factores que más pesan:

Estabilidad laboral e ingresos

• Tipo de contrato: un contrato indefinido con el periodo de prueba superado es el punto de partida habitual. Los funcionarios de carrera son el perfil que más fácilmente accede a financiaciones altas, porque su nómina es la más previsible.
• Antigüedad: cuanto más tiempo lleves en tu empresa o en tu sector, mejor. Si eres autónomo, te pedirán varios ejercicios declarados y unos ingresos regulares.
• Nivel de ingresos: no hay un sueldo mínimo oficial, pero con más del 80% el banco quiere margen. Unos ingresos altos respecto a la cuota son lo que más ayuda.
• Dos titulares: si compráis en pareja con dos nóminas, el banco suma ingresos y reparte el riesgo. Es de las cosas que más abren la puerta al 90% o al 100%.

Endeudamiento y deudas previas

Según el Banco de España, las entidades estiman en general que la tasa de endeudamiento no debe superar el 30-35% de los ingresos. En esa cuenta entra todo lo que ya pagas: el préstamo del coche, un préstamo personal, las compras aplazadas con tarjeta. Si tus deudas actuales ya ocupan una parte de ese margen, la hipoteca que te pueden conceder baja. Lo explicamos en qué deudas ponen en peligro la concesión de una hipoteca.

CIRBE e historial crediticio

El banco consultará tu informe en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), donde aparecen tus préstamos, créditos y avales. Un retraso reciente, un aval que diste a un familiar o una tarjeta con mucho saldo dispuesto pueden bastar para que no pasen del 80%. Puedes pedir tu informe gratis antes de empezar. Más detalles en CIRBE y ASNEF: cómo influyen en tu hipoteca.

Ahorro, patrimonio y edad

• Capacidad de ahorro: aunque pidas el 100%, tener ahorros demuestra que sabes gestionar tu dinero y que podrás pagar los gastos de la compra.
• Patrimonio: otra vivienda, inversiones o un colchón de liquidez reducen el riesgo que ve el banco.
• Edad: la hipoteca tiene que terminar de pagarse dentro de la edad máxima que acepte cada entidad. Cuanto más joven eres, más plazo y cuota más baja.

La vivienda también cuenta

Un piso en una zona con demanda, en buen estado y fácil de vender es una garantía mejor que una casa aislada o con cargas. Si la tasación sale por debajo del precio, la financiación real baja. Te lo explicamos a fondo en cómo afecta el valor de tasación a tu hipoteca.

Cómo conseguir una hipoteca al 90%

El 90% es el escalón más alcanzable por encima del 80%. Las situaciones en las que más lo vemos:

• Perfil solvente sin garantías extra: dos nóminas estables, cuota baja respecto a los ingresos y ahorro para los impuestos.
• Productos para jóvenes: varias entidades tienen hipotecas para menores de 35 años con financiación por encima del 80%, a menudo apoyadas en el aval ICO.
• Tasación por encima del precio: si la casa se tasa por más de lo que pagas, el 80% de la tasación puede equivaler al 90% del precio.
• Viviendas de entidades financieras: los inmuebles que venden las propias entidades o sus inmobiliarias a veces se financian con porcentajes más altos.

Un dato de nuestro día a día: en Mejoteca estamos consiguiendo tipos en financiaciones de hasta el 90% para perfiles cualificados, siempre sujeto a estudio y aprobación de la entidad.

Con un 90% necesitas aportar el 10% del precio más los impuestos y gastos. En nuestra vivienda de 250.000 € son 25.000 € de entrada más los gastos.

Cómo conseguir una hipoteca al 100%

La diferencia con el 90% no es solo de 10 puntos: con el 100% el banco no tiene ningún colchón si la vivienda pierde valor. Por eso exige más. Estas son las tres cifras que conviene no confundir:

• 100% del precio de compra: te prestan exactamente lo que pagas al vendedor.
• 100% del valor de tasación: si la tasación es menor que el precio, te prestan menos que el precio, y la diferencia la pones tú.
• 100% más gastos (a veces llamado «110%»): financiar también impuestos y gastos. Es mucho menos frecuente y solo encaja en operaciones con garantías muy sólidas, como una doble garantía con bastante valor libre.

Si quieres profundizar en las distintas vías, tenemos una guía con la estrategia para conseguir el 100% de la hipoteca.

7 formas de conseguir que el banco financie más del 80%

1. Llegar con un perfil especialmente solvente. Cancelar pequeñas deudas, no pedir nuevos préstamos y tener tus ingresos bien documentados antes de solicitar la hipoteca cambia el resultado.
2. Negociar con varias entidades. Cada banco tiene su política de riesgos y su apetito comercial en cada momento. Que uno te diga que no pasa del 80% no significa que otro no llegue al 90%.
3. Trabajar con un bróker hipotecario. Sabe qué entidades están aceptando financiaciones altas y para qué perfiles, y presenta tu expediente donde tiene más opciones.
4. Usar el aval ICO si cumples los requisitos. El Estado avala hasta el 20% del préstamo (25% en viviendas eficientes), que es justo el tramo que el banco no quiere asumir.
5. Aportar un avalista. Una persona con ingresos o patrimonio que responde si tú no pagas. Es una garantía seria para quien avala: te lo contamos en aval personal o aval de nómina.
6. Plantear una doble garantía hipotecaria. Además de la casa que compras, se hipoteca una segunda vivienda (tuya o, con mucha frecuencia, de tus padres) para cubrir el tramo que falta. Lo explicamos en la doble garantía hipotecaria.
7. Elegir una operación donde precio, tasación y perfil encajen. Una vivienda bien comprada, que se tase igual o por encima del precio, facilita que el porcentaje real sea más alto.

¿Ayuda que la tasación sea superior al precio de compra?

Puede ayudar, pero no obliga al banco a nada. Ejemplo orientativo:

En el primer caso, un banco que financie el 80% del valor de tasación te estaría prestando el 92% de lo que pagas. Pero muchas entidades calculan sobre el menor entre precio y tasación, y en ese caso seguirías en 160.000 €. Y el análisis de tu solvencia sigue siendo el mismo: una tasación alta no compensa unos ingresos justos.

El tercer caso es el que más sustos da. Si la tasación sale baja, tienes que cubrir la diferencia con ahorro, y en el ejemplo pasas de necesitar 40.000 € de entrada a 52.000 €. Por eso conviene no firmar arras hasta conocer la tasación o, al menos, tener una estimación fiable. Recuerda además que, según la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, la tasación la pagas tú, y el banco debe aceptar una tasación válida que aportes.

Aval ICO: la vía pública para financiar más del 80%

Es la herramienta más potente para quien tiene ingresos para pagar la cuota pero no ahorro para la entrada. Estos son los requisitos principales según el Instituto de Crédito Oficial, tras la ampliación aprobada en junio de 2026:

que conviene tener claras:

• No cubre impuestos ni gastos. Aunque te financien el 100% del precio, los gastos de la compra los pagas tú.
• No es un derecho. El aval lo tramita la entidad, que sigue analizando tu solvencia y puede decir que no.
• Solo en entidades adheridas. No todos los bancos lo ofrecen ni todas las oficinas lo gestionan con la misma agilidad.

¿Puede un bróker hipotecario conseguir más financiación que un particular?

Un bróker no tiene una varita mágica, y desconfía de quien te garantice el 100%. Lo que sí puede aportar es muy concreto:

• Acceso a varias entidades a la vez, en lugar de ir banco por banco.
• Conocimiento de las políticas de riesgo: qué entidad está aceptando financiaciones altas, para qué perfiles y con qué condiciones.
• Preparación del expediente: presentar tu caso completo y bien explicado evita rechazos por falta de información.
• Comparación real: poner las ofertas una al lado de otra con la TAE y el coste de las vinculaciones.
• Negociación: cuando varias entidades compiten por la misma operación, las condiciones mejoran.

En Mejoteca hacemos exactamente ese trabajo. Estudiamos tu perfil antes de que hables con ningún banco y te decimos con franqueza qué nivel de financiación tiene sentido en tu caso, y qué podrías mejorar si todavía no llegas.

Tres ejemplos prácticos

Son ejemplos orientativos, no casos reales, y usan un TIN de ejemplo del 2,80% a 30 años. Los gastos se estiman en un 10% del precio solo a efectos del ejemplo: en tu comunidad pueden ser más o menos.

Caso A: Laura necesita un 90%

Laura tiene 31 años, contrato indefinido desde hace cuatro años y cobra 2.300 € netos al mes. Quiere comprar un piso de 200.000 € y tiene 42.000 € ahorrados.

• Hipoteca al 90%: 180.000 €, con una cuota de unos 740 €/mes, el 32% de sus ingresos.
• Necesita 20.000 € de entrada y unos 20.000 € para impuestos y gastos: 40.000 €. Le llega.
• Con una hipoteca al 80% habría necesitado unos 60.000 €, que no tiene.

Su perfil encaja en un 90%. Además, por edad e ingresos podría estudiar el aval ICO si quisiera guardar parte del ahorro.

Caso B: Marta y Javier buscan un 100%

Tienen 29 y 33 años, dos nóminas estables que suman 3.400 € netos al mes y 30.000 € ahorrados. La vivienda cuesta 250.000 € y la tasación sale por 255.000 €.

• Hipoteca al 100% del precio: 250.000 €, cuota de unos 1.027 €/mes, el 30% de sus ingresos.
• Vías posibles: el aval ICO si cumplen los límites de ingresos de su provincia y el precio máximo de su comunidad, o una doble garantía con la vivienda de los padres de uno de ellos.
• Aun así necesitan unos 25.000 € para impuestos y gastos, más la tasación. Con 30.000 € ahorrados van justos, pero llegan.

Caso C: Sergio todavía no cumple los requisitos

Sergio cobra 2.400 € netos, paga 350 €/mes por el préstamo de su coche y quiere una hipoteca de 180.000 € (el 90% de un piso de 200.000 €).

• Cuota hipotecaria: 740 €/mes. Sumada al coche: 1.090 €/mes, el 45% de sus ingresos. Muy por encima del 30-35% que suelen aceptar las entidades.
• Sin el préstamo del coche, su endeudamiento bajaría al 31%.

Qué podría hacer antes de volver a pedirla: amortizar o cancelar el préstamo del coche, no solicitar más financiación en los próximos meses, revisar su CIRBE, seguir ahorrando o buscar una vivienda algo más barata. En unos meses, su expediente puede cambiar por completo.

¿Cuánto dinero necesito realmente ahorrado?

Lo que tendrás que pagar de tu bolsillo:

• Entrada: la parte del precio que no cubre la hipoteca (0% con una hipoteca al 100%, 10% con una al 90%, 20% con una al 80%).
• Impuestos de la compra: en vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma y que varía según la vivienda y el comprador. En vivienda nueva, el IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es el gasto más grande.
• Notaría y registro de la compraventa. Los de la escritura de la hipoteca, en cambio, los paga el banco por la Ley 5/2019, igual que la gestoría.
• Tasación: la pagas tú, unos cientos de euros según la vivienda.
• Otros posibles costes: reserva y arras (se descuentan del precio, pero salen antes de tu cuenta), seguros vinculados, mudanza.

Para la vivienda de 250.000 € del ejemplo, suponiendo unos gastos del 10% (25.000 €):

Puedes ver cómo se reparten los gastos en la guía del Banco de España sobre gastos hipotecarios.

Errores que reducen tus posibilidades de conseguir más del 80%

• Pedir la hipoteca sin conocer tu CIRBE. Un aval olvidado o una tarjeta revolving pueden aparecer justo cuando menos te conviene.
• Acumular créditos al consumo o compras aplazadas en los meses anteriores.
• Financiar un coche justo antes de comprar casa. Es el error más repetido: te resta capacidad de endeudamiento durante años.
• Pedir en muchas entidades a la vez sin estrategia. Acabas con ofertas que no comparan lo mismo y, a veces, pagando más de una tasación.
• No preparar la documentación: nóminas, vida laboral, declaración de la renta, extractos. Un expediente incompleto es un «no» rápido.
• Dar por hecho que una tasación alta garantiza el préstamo. El banco sigue mirando tu solvencia.
• Firmar arras sin estudiar antes la viabilidad de la hipoteca. Si luego no consigues la financiación, puedes perder la señal. Lo contamos en qué pasa si no cumples el contrato de arras.

Checklist antes de solicitar una hipoteca al 90% o al 100%

• ☐ He pedido mi informe de la CIRBE y está limpio.
• ☐ Mi cuota estimada, sumada a mis otras deudas, no supera el 30-35% de mis ingresos netos.
• ☐ Tengo ahorro para impuestos, gastos y tasación, aunque me financien el 100%.
• ☐ Sé si el banco calcula sobre el precio o sobre la tasación.
• ☐ He comprobado si cumplo los requisitos del aval ICO (edad o menores a cargo, ingresos de mi provincia, patrimonio y precio máximo).
• ☐ Si voy a usar doble garantía o avalista, la otra persona entiende lo que firma.
• ☐ Tengo preparadas nóminas, contrato, vida laboral, renta y extractos.
• ☐ No voy a firmar arras sin una respuesta sobre la financiación.
• ☐ Voy a comparar ofertas por su TAE y el coste de las vinculaciones, no solo por el TIN.

Conclusión

Conseguir una hipoteca de más del 80% no depende de encontrar «el banco que da el 100%», sino de llegar con un perfil que haga que una entidad quiera asumir ese riesgo: ingresos estables, poco endeudamiento, historial limpio y, cuando hace falta, una garantía extra como el aval ICO o una doble garantía. Y aunque te financien toda la vivienda, vas a necesitar ahorro para los impuestos y gastos.

Si no sabes en qué punto estás, empieza por ahí: con tus datos reales es fácil ver si tiene sentido pedir el 90%, el 100% o si conviene preparar el terreno unos meses más.

Si prefieres hablarlo directamente, escríbenos aquí y un bróker de Mejoteca revisa tu caso contigo.

¿Qué bancos financian más del 80% de una vivienda?

La mayoría de las grandes entidades tienen productos que superan el 80% para determinados perfiles: hipotecas para jóvenes, operaciones con el aval ICO o viviendas que venden ellas mismas. Pero no hay un banco que financie más del 80% a todo el mundo: la decisión depende de tu perfil y de la política de riesgos de cada entidad en ese momento. El ICO publica la lista de entidades adheridas a su línea de avales.

¿Qué requisitos necesito para una hipoteca al 90%?

Lo habitual es un contrato estable, que la cuota más tus otras deudas no supere el 30-35% de tus ingresos netos, un historial limpio en la CIRBE y ahorro para aportar el 10% del precio más los impuestos y gastos. Ser menor de 35 años, comprar en pareja o que la tasación supere el precio también ayuda.

¿Es posible conseguir una hipoteca al 100%?

Sí, en determinadas operaciones. Suele requerir un perfil muy solvente y una garantía adicional: el aval ICO para jóvenes y familias con menores, una doble garantía hipotecaria o un avalista. Aun así, los impuestos y gastos de la compra normalmente no se financian.

¿Puedo conseguir una hipoteca sin tener ahorrado el 20%?

Sí, puede ser posible con una hipoteca al 90%, al 95% o al 100%, según tu perfil y las garantías que aportes. Lo que casi siempre vas a necesitar es ahorro para los impuestos y gastos de la compra y para la tasación.

¿La tasación alta permite pedir una hipoteca mayor?

Puede ayudar, pero no obliga al banco. Si la entidad financia sobre el valor de tasación, una tasación superior al precio eleva el porcentaje real: el 80% de una tasación de 230.000 € son 184.000 €, el 92% de un precio de 200.000 €. Muchas entidades, sin embargo, calculan sobre el menor valor entre precio y tasación.

¿Qué sueldo necesito para conseguir una hipoteca al 90%?

No hay un sueldo mínimo oficial. La referencia es que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos netos. Por ejemplo, para una hipoteca de 225.000 € a 30 años con un TIN de ejemplo del 2,80% (cuota de unos 925 €/mes), harían falta unos ingresos netos de entre 2.650 € y 3.100 € al mes, individuales o sumados entre dos titulares.

¿Un funcionario puede conseguir una hipoteca al 100%?

Los funcionarios de carrera son uno de los perfiles con más facilidad para acceder al 100%, porque su nómina es muy estable. Aun así, la entidad estudia sus ingresos, sus deudas y la vivienda, y los gastos de la compra normalmente corren de su cuenta.

¿El aval ICO permite financiar el 100%?

Sí. El ICO avala hasta el 20% del préstamo (25% en viviendas con calificación energética D o mejor), lo que permite financiar hasta el 100% del menor valor entre precio y tasación. No cubre impuestos ni gastos, exige cumplir requisitos de edad o menores a cargo, ingresos, patrimonio y precio, y se puede formalizar hasta el 31 de diciembre de 2027.

¿Se puede conseguir el 100% de la hipoteca más los gastos?

Es poco frecuente. Solo encaja en operaciones con garantías muy sólidas, como una doble garantía con bastante valor libre o una tasación muy por encima del precio, y siempre sujeta al análisis de la entidad. Lo normal es que tengas que pagar los impuestos y gastos con ahorro propio.

¿Qué porcentaje máximo puede financiar un banco?

No existe un límite legal general del 80%. Esa cifra es una referencia de la normativa del mercado hipotecario para los préstamos que respaldan cédulas hipotecarias, y la práctica más habitual de las entidades. Un banco puede financiar más si su análisis de riesgos lo permite.

¿Es más cara una hipoteca al 90% que una al 80%?

Normalmente sí, por dos motivos: pides más capital, y por tanto pagas más intereses, y algunas entidades aplican un tipo más alto cuando la financiación supera el 80%. Con una vivienda de 250.000 €, pasar del 80% al 90% al mismo tipo de ejemplo (2,80% a 30 años) sube la cuota unos 103 €/mes.

¿Qué pasa si tengo préstamos personales?

Sus cuotas se suman a la de la hipoteca para calcular tu endeudamiento. Si entre todas superan el 30-35% de tus ingresos, es muy difícil conseguir más del 80%. Cancelar o reducir esas deudas antes de pedir la hipoteca suele ser la mejora más rápida de tu perfil.

¿Puede ayudarme un bróker a conseguir más financiación?

Puede aumentar tus opciones, no garantizar el resultado. Un bróker conoce qué entidades aceptan financiaciones altas para cada perfil, prepara el expediente, compara ofertas y negocia con varios bancos a la vez. La aprobación final siempre depende de la entidad.

Información orientativa. Las cuotas, ahorros y ejemplos de este artículo están calculados con el sistema de amortización francés y un tipo de interés de ejemplo, y no constituyen una oferta. Los casos son ejemplos orientativos, no operaciones reales. Las condiciones (porcentaje de financiación, TIN, TAE y vinculaciones) dependen del perfil de cada cliente y del análisis de cada entidad, y están sujetas a estudio y aprobación. Los requisitos del aval ICO corresponden a la información publicada por el ICO a septiembre de 2026 y pueden cambiar. Este contenido no constituye asesoramiento financiero personalizado.