Cuando una persona decide comprar una vivienda y solicita una hipoteca, uno de los aspectos más importantes, pero que a menudo se pasa por alto, es el valor de tasación. Esta cifra no solo sirve como referencia para los bancos a la hora de conceder el préstamo, sino que también puede tener implicaciones fiscales, legales y financieras que afectan directamente al comprador.
En este artículo, te explicamos qué es el valor de tasación, por qué es tan importante y cómo puede afectar a la financiación, a los impuestos y, en última instancia, a la viabilidad de la operación.
¿QUE ES EL VALOR DE TASACIÓN?
El valor de tasación es el resultado de un informe técnico realizado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Su objetivo es estimar el valor real de un inmueble en función de una serie de criterios objetivos: ubicación, superficie, estado de conservación, materiales, orientación, antigüedad, mercado en la zona, etc.
Este informe tiene una validez legal de seis meses y es necesario para formalizar la hipoteca. La mayoría de entidades bancarias no iniciarán la aprobación del préstamo hasta que no tengan en sus manos el valor de tasación oficial.
¿POR QUÉ ES TAN IMPORTANTE EL VALOR DE TASACIÓN?
El valor de tasación afecta a múltiples aspectos del proceso hipotecario:
1. Determina cuánto dinero te presta el banco
Los bancos financian habitualmente hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Esto significa que si la vivienda cuesta 200.000 €, pero la tasación resulta ser de 180.000 €, el banco no calculará el préstamo sobre los 200.000 €, sino sobre los 180.000 €. Es decir, te ofrecerá hasta 144.000 € y tú tendrás que aportar el resto con tus ahorros.
En cambio, si el valor de tasación es superior al de compraventa, por ejemplo, 220.000 €, el banco aplicará igualmente el 80 % sobre el precio de compra (200.000 €), prestando hasta 160.000 €. En muy pocos casos se financia por encima de ese porcentaje sin garantías adicionales.
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2. Puede afectar al tipo de interés
Algunas entidades aplican tipos de interés más bajos si solicitas un menor porcentaje de financiación respecto al valor de tasación. Este índice se conoce como Loan to Value (LTV). Cuanto más bajo sea, menor riesgo para el banco y, por tanto, mejores condiciones para ti.
Por ejemplo, una persona que pide el 60 % del valor de tasación puede obtener un interés más competitivo que alguien que solicita el 80 %.
3. Influye en los impuestos
En algunas comunidades autónomas, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calcula en función del valor de mercado, y si la tasación refleja un valor superior al que has declarado en la escritura, Hacienda puede reclamar la diferencia. Es importante que el valor declarado se acerque al real para evitar liquidaciones complementarias.
4. Afecta a la viabilidad de la operación
Si el valor de tasación es muy inferior al precio de compraventa, puede que el banco deniegue la operación o que te exija un esfuerzo de entrada muy elevado. Esto ocurre a menudo en compraventas por encima del valor de mercado, o en viviendas en mal estado, donde el tasador ajusta el valor real frente al pactado entre las partes.
¿QUÉ OCURRE SI EL VALOR DE TASACIÓN ES MÁS BAJO QUE EL PRECIO DE COMPRA?
Este es uno de los mayores temores para quienes compran con poca capacidad de ahorro. Si estás contando con una financiación del 80 %, pero la tasación es inferior al precio de compra, es probable que el banco te preste menos de lo necesario, obligándote a aportar más dinero del que tenías previsto.
Por suerte, existen opciones como las hipotecas con financiación del 100 %, que pueden conseguirse a través de avales públicos (como los ICO), pero también mediante otras fórmulas negociadas directamente con las entidades bancarias. En Mejoteca estudiamos cada caso de forma personalizada y te ayudamos a valorar las alternativas disponibles, tanto si eres joven como si no lo eres, para que puedas acceder a una hipoteca completa con las mejores condiciones posibles.
¿QUÉ PASA SI EL VALOR DE TASACIÓN ES MÁS ALTO?
En principio, una tasación superior al precio de compraventa no permite financiar más (salvo excepciones), pero sí puede jugar a tu favor en el futuro, por ejemplo si quieres renegociar la hipoteca, hacer una subrogación o solicitar una ampliación del préstamo. También es útil como referencia para saber que estás comprando por debajo del valor de mercado.
¿SE PUEDE RECURRIR UNA TASACIÓN?
Si consideras que la tasación es injusta o incorrecta, puedes solicitar una segunda opinión con otra sociedad homologada. Eso sí, el coste correrá de tu parte. También puedes negociar con el banco para que acepte una tasación externa, aunque muchas entidades solo trabajan con empresas concretas.
CONSEJOS ANTES DE SOLICITAR UNA TASACIÓN
– Ten la documentación preparada: escritura, nota simple, plano y referencia catastral.
– Mejora el aspecto del inmueble si puedes. Aunque sea simbólico, una buena impresión ayuda.
– Revisa la zona: infórmate de los precios medios del barrio, reformas recientes o valoraciones anteriores.
– Solicita asesoramiento profesional: en Mejoteca podemos ayudarte a interpretar la tasación y anticipar si será favorable o no.
CONCLUSIÓN
El valor de tasación no es solo un trámite más: es una pieza clave en todo el proceso de compra. Puede marcar la diferencia entre conseguir o no tu hipoteca, pagar más o menos impuestos, o tener que renunciar a la vivienda que deseas. Por eso, es fundamental entender cómo funciona y cómo puede afectarte.
En Mejoteca estamos para ayudarte a tomar las mejores decisiones, ofreciéndote un acompañamiento personalizado y soluciones reales, tanto si tienes ahorros como si necesitas financiación completa. Ya sea a través de avales, acuerdos con entidades o estrategias alternativas, valoramos tu perfil y buscamos siempre la mejor opción para ti.
