Cambiar hipoteca de banco
Última actualización: 13 de octubre de 2026 · Revisado por el equipo hipotecario de Mejoteca
Respuesta corta: la subrogación es llevarte tu hipoteca a otro banco que te da mejores condiciones. No cambias de casa ni pides más dinero: solo cambias de banco. Con el euríbor por encima del 3 %, muchas hipotecas variables firmadas hace años pagan hoy 150–250 € al mes de más. En la subrogación, el nuevo banco paga notaría, registro y gestoría; tú pagas la tasación (unos 300–450 €) y, si toca, una comisión pequeña al banco actual (máximo 0,25 % y, si pasas de variable a fija, como mucho 0,05 %), además de los honorarios si trabajas con un bróker. El proceso tarda entre 3 y 6 semanas.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
Es cambiar tu hipoteca de banco. El nuevo banco paga lo que debes al banco actual y tú, a partir de ese día, le pagas a él con mejores condiciones: un tipo más bajo, menos vinculaciones o el paso de variable a fija.
Hay dos formas de mejorar tu hipoteca:
| Subrogación | Novación | |
|---|---|---|
| Qué es | Te cambias a otro banco | Renegocias con tu banco de siempre |
| Quién compite | Varios bancos por tenerte | Solo tu banco |
| Gastos de notaría y registro | Los paga el nuevo banco | Los pagas tú (aranceles reducidos, poco dinero) |
| Tasación | Sí, nueva (la pagas tú) | Solo si amplías capital |
| Comisión al banco actual | Sí, con tope legal | No |
| Cuándo conviene | Cuando otro banco te mejora claramente | Cuando tu banco iguala la oferta |
Truco: empezar una subrogación es la mejor forma de que tu banco te haga una buena novación. Cuando ve que te vas, tiene 15 días para igualar la oferta. Si la iguala, te quedas; si no, te cambias.
¿Cuánto te puedes ahorrar?
Ejemplo de una hipoteca variable firmada hace años con euríbor + 1 %, con el euríbor actual (3,19 %), frente a una buena hipoteca fija de hoy:
| Lo que te queda por pagar | Cuota actual | Cuota tras cambiar | Ahorro al mes | Ahorro al año |
|---|---|---|---|---|
| 120.000 € a 20 años | 739 € | 613 € | 127 € | 1.519 € |
| 180.000 € a 25 años | 969 € | 772 € | 197 € | 2.370 € |
| 250.000 € a 25 años | 1.346 € | 1.072 € | 274 € | 3.291 € |
Cálculos orientativos. Tu ahorro real depende de lo que te quede por pagar, del plazo y de la oferta que consigamos para tu perfil.
Aunque sumes todos los gastos del cambio (tasación, comisión y, si trabajas con un bróker, sus honorarios), una subrogación completa ronda de media los 5.000 €: con 200 € de ahorro al mes lo recuperas en unos 2 años, y el resto del plazo es ahorro puro. Con una novación en tu banco los gastos son mucho menores.
Para ver tu caso exacto, usa el simulador en modo «mejorar mi hipoteca».
Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco
| Gasto | Quién lo paga | Cuánto |
|---|---|---|
| Notaría, registro y gestoría | El nuevo banco | 0 € para ti |
| Impuesto (AJD) | Exento en la subrogación | 0 € |
| Tasación | Tú (algunos bancos la bonifican) | 300–450 € |
| Comisión al banco actual | Tú | Según el tipo de hipoteca (ver tabla) |
| Honorarios de asesoramiento | Tú, solo si trabajas con un bróker | Según el caso |
Comisión máxima por cambiar de banco
Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019):
| Tu hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable, primeros 3 años | 0,25 % (o 0,15 % en los 5 primeros años, según contrato) |
| Variable, después | 0 % |
| Variable que pasa a fija o mixta, primeros 3 años | 0,05 % |
| Variable que pasa a fija o mixta, después | 0 % |
| Fija, primeros 10 años | 2 % |
| Fija, después | 1,5 % |
Ejemplo: si te quedan 180.000 € en una variable y te pasas a fija, como mucho pagarías 90 € de comisión (0,05 %). Si tu hipoteca tiene más de 3 años, 0 €.
Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, se aplica lo que diga tu escritura. Te ayudamos a revisarla.
Pasar la hipoteca de variable a fija
Es el motivo número uno por el que nos llaman en 2026. Con el euríbor por encima del 3 %, pasar a fija te da una cuota que ya no sube nunca. Lo puedes hacer con tu banco (novación) o cambiando de banco (subrogación). Te lo explicamos con detalle en cambiar la hipoteca de variable a fija.
Cómo funciona la subrogación, paso a paso
- Pide el certificado de deuda a tu banco: cuánto te queda y en qué condiciones (tiene 7 días para dártelo).
- Busca y compara ofertas de otros bancos. Aquí es donde más se ahorra.
- Tasación de la vivienda con una tasadora homologada.
- El nuevo banco te da la oferta vinculante (la FEIN) al menos 10 días antes de firmar.
- Se notifica a tu banco, que tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta. Tú decides.
- Firma ante notario. Desde el día siguiente pagas al nuevo banco.
En total, entre 3 y 6 semanas con la documentación completa.
¿Cuándo compensa cambiar la hipoteca de banco?
Compensa casi siempre si:
- Tienes una variable con un diferencial alto (euríbor + 0,8 % o más).
- Te quedan más de 100.000 € y más de 15 años por pagar.
- Tu banco te obliga a vinculaciones caras (seguros, tarjetas) que ya no quieres.
- Quieres pasar a fija y tu banco no te lo pone fácil.
Puede no compensar si te quedan pocos años o poco capital, o si tu hipoteca es fija y tiene menos de 10 años (la comisión puede llegar al 2 %).
Preguntas frecuentes sobre la subrogación de hipoteca
¿Qué es mejor, subrogación o novación?
Si tu banco iguala la oferta de otro banco, la novación es más sencilla. Si no la iguala, la subrogación te da mejores condiciones. Lo ideal es pedir ofertas a otros bancos y usar la mejor para negociar.
¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco?
Notaría, registro y gestoría los paga el nuevo banco. Tú pagas la tasación (unos 300–450 €), una comisión pequeña al banco actual si la hipoteca es reciente y, si trabajas con un bróker, sus honorarios. Con todo incluido, una subrogación completa ronda de media los 5.000 €.
¿Mi banco puede impedir que me cambie?
No. Puede igualar o mejorar la oferta en un plazo de 15 días, pero si no lo hace, o si prefieres irte, no puede impedirlo.
¿Puedo pasar de variable a fija al cambiar de banco?
Sí. Es lo más habitual en 2026. Si tu hipoteca es de después de junio de 2019, la comisión máxima es del 0,05 % en los 3 primeros años y del 0 % después.
¿Cuánto tarda una subrogación?
Entre 3 y 6 semanas con toda la documentación, incluidos los 15 días que tiene tu banco para contraofertar.
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Información orientativa a 13 de octubre de 2026. Comisiones según la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019. Las condiciones dependen de cada banco y de cada perfil; revisa siempre tu escritura.
