Mejora de hipoteca
El euríbor cerró agosto de 2026 en una media del 2,954%, su nivel más alto en dos años, y en los primeros días de septiembre ya cotiza por encima del 3%. Si tienes una hipoteca variable y te toca revisión estos meses, tu cuota va a subir. La pregunta que se hace mucha gente ahora mismo es la misma: ¿compensa cambiar la hipoteca variable a fija en 2026? Te contamos cuándo sí, cuándo no y cuánto cuesta de verdad.
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¿Qué está pasando con el euríbor en 2026?
El índice al que se referencian la mayoría de hipotecas variables en España lleva cuatro meses subiendo:
| Mes de 2026 | Media del euríbor |
|---|---|
| Mayo | 2,804% |
| Junio | 2,795% |
| Julio | 2,839% |
| Agosto | 2,954% |
Agosto subió casi una décima respecto a julio y marcó el nivel más alto desde 2024. En los primeros días de septiembre el dato diario ya se mueve por encima del 3%, aunque la media mensual no se cierra hasta final de mes.
Traducido a tu bolsillo: quien revise ahora su hipoteca variable con la media de agosto pagará más que hace un año. Y quien revise dentro de unos meses, si la tendencia sigue, pagará todavía más.
¿Cuánto sube mi cuota si me toca revisión ahora?
Depende de tu capital pendiente, de los años que te queden y de tu diferencial. Este es un ejemplo orientativo para una hipoteca con 20 años restantes y un diferencial de euríbor + 1,00%, comparada con el tipo fijo que se está firmando hoy en el mercado, entre el 2,50% y el 2,80%:
| Capital pendiente | Cuota variable revisada (3,954%) | Cuota a tipo fijo (2,50%–2,80%) | Ahorro mensual |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 604 €/mes | 530 – 545 €/mes | 59 – 74 € |
| 150.000 € | 905 €/mes | 795 – 817 €/mes | 88 – 110 € |
| 200.000 € | 1.207 €/mes | 1.060 – 1.089 €/mes | 118 – 147 € |
En el caso de 150.000 €, ese ahorro son entre 1.060 € y 1.325 € al año que se quedan en tu cuenta en lugar de irse en intereses.
Cuotas calculadas con el sistema de amortización francés. Son ejemplos orientativos: tu diferencial, tu plazo y tus vinculaciones cambian el resultado.
¿Cuánto cuesta pasar de hipoteca variable a fija?
Aquí es donde casi todo el mundo se equivoca, porque circula la cifra del 0,15% y no es la que aplica en este caso.
Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, para el cambio de tipo variable a fijo mediante novación o subrogación la compensación máxima que te puede cobrar la entidad es:
- 0,05% del capital pendiente durante los tres primeros años de vigencia del préstamo.
- 0% a partir del cuarto año.
Es decir: si tu hipoteca tiene más de tres años, esa comisión es cero. Y si tiene menos, sobre 150.000 € de capital pendiente hablamos de 75 € como máximo.
Ahora bien, seamos claros: la comisión no es el único gasto, y aquí es donde muchos artículos se quedan cortos. Estos son los costes reales de la operación:
- Tasación de la vivienda: unos 500 € de media. Corre por cuenta del cliente y hace falta casi siempre, porque la entidad necesita saber cuánto vale hoy tu casa.
- Compensación por el cambio de tipo: 0,05% los tres primeros años, 0 € después.
- Notaría, gestoría y registro: varían según la operación. En una subrogación es habitual que la entidad que te capta asuma buena parte.
- Honorarios de asesoramiento, si decides trabajar con un bróker en lugar de negociar tú solo con los bancos.
Sumando todo, una subrogación completa con honorarios ronda de media los 5.000 € en el mercado español. No lo vas a leer en muchos sitios, pero preferimos que lo sepas antes de empezar que después.
Que sea mucho o poco depende de una sola cosa: de cuánto tardes en recuperarlo.
¿En cuánto tiempo recuperas lo que te cuesta el cambio?
La cuenta es sencilla y la puedes hacer tú mismo en diez segundos:
Aplicada a una subrogación de 5.000 €, con 20 años restantes y el mismo ejemplo de antes:
| Capital pendiente | Ahorro mensual | Tardas en recuperar los 5.000 € |
|---|---|---|
| 100.000 € | 59 – 74 € | de 5,7 a 7,1 años |
| 150.000 € | 88 – 110 € | de 3,8 a 4,7 años |
| 200.000 € | 118 – 147 € | de 2,8 a 3,5 años |
| 250.000 € | 147 – 184 € | de 2,3 a 2,8 años |
Aquí se ve clarísimo dónde está la frontera: cuanto mayor es tu capital pendiente, antes se paga solo el cambio. Con 200.000 € pendientes lo recuperas en unos tres años y te quedan diecisiete de ahorro puro. Con 100.000 €, tardas seis o siete y la operación empieza a ser discutible.
La regla práctica: si te quedan bastantes más años de hipoteca que los que tardas en recuperar los gastos, compensa. Si te quedan seis años y tardarías cinco en recuperarlos, no toques nada.
Y ojo con esto, porque es la parte que casi nadie cuenta: si tu capital pendiente es bajo, la subrogación probablemente no te salga a cuenta, pero la novación con tu propio banco sí. Es mucho más barata porque no hay cambio de entidad. No siempre la mejor solución es la más aparatosa.
¿Cuándo compensa cambiar de variable a fija?
No hay una respuesta única, pero sí cuatro señales bastante claras:
- Te quedan muchos años. Cuanto más plazo te queda, más pesa el tipo de interés y más te expones a que el euríbor siga subiendo.
- Tu diferencial es alto. Si firmaste con euríbor + 1% o más, hoy estás pagando bastante por encima de lo que se está firmando en fijo.
- No duermes tranquilo con la incertidumbre. Una cuota fija tiene un valor que no sale en ninguna tabla: saber exactamente lo que vas a pagar dentro de cinco años.
- Tu perfil ha mejorado. Si desde que firmaste tienes contrato indefinido, más ingresos o has amortizado capital, tu poder de negociación hoy es mayor que el día que firmaste.
¿Y cuándo no compensa? Si te quedan pocos años de hipoteca, la mayor parte de los intereses ya los has pagado y el margen de ahorro es pequeño. Si tu diferencial es muy bajo, quizá tu variable siga siendo competitiva. Y si prevés cancelar pronto, los gastos del cambio pueden comerse el ahorro.
Novación, subrogación o hipoteca nueva: ¿cuál me conviene?
Hay tres caminos y no son equivalentes:
- Novación: negocias con tu propio banco para cambiar las condiciones del préstamo que ya tienes. Es el camino más rápido y con menos papeleo. El inconveniente: tu banco solo se moverá lo justo si no ve que puedes irte.
- Subrogación: te llevas la hipoteca a otra entidad que te ofrece mejores condiciones. Suele conseguir mejoras mayores, porque el banco nuevo está compitiendo por captarte.
- Cancelar y firmar una hipoteca nueva: la vía más cara en gastos, pero a veces la única si además quieres ampliar capital o cambiar de titulares.
En la práctica, la mejor novación se consigue después de tener una oferta de subrogación en la mano. Es exactamente el trabajo que hacemos como brókers: poner a varias entidades a competir y volver con la mejor propuesta a la mesa.
¿Y si prefiero no pasarme a fija?
La fija no es la única salida. La hipoteca mixta —unos primeros años a tipo fijo y el resto a variable— se ha convertido en una alternativa muy demandada para quien quiere estabilidad ahora sin renunciar a una posible bajada del euríbor más adelante.
También existe la opción de amortizar capital para bajar la cuota o acortar el plazo antes de que llegue la revisión. Lo explicamos en detalle en cómo reducir 5 años de tu hipoteca.
Cómo saber tu caso concreto en 10 minutos
Todo lo anterior son ejemplos. Tu ahorro real depende de tu capital pendiente, tu plazo, tu diferencial y tu perfil. En el simulador de Mejoteca puedes calcular tu cuota mejorada en menos de un minuto, gratis y sin compromiso, y después un asesor revisa contigo si el cambio compensa en tu caso.
Si prefieres que lo veamos directamente, escríbenos aquí.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta pasar de hipoteca variable a fija en 2026?
La compensación por cambiar de variable a fijo mediante novación o subrogación está limitada por ley: un máximo del 0,05% del capital pendiente durante los tres primeros años de vigencia del préstamo y 0% a partir de ahí, según el Banco de España. Sobre 150.000 € serían 75 € como máximo, y cero si tu hipoteca tiene más de tres años. Aparte hay que contar la tasación de la vivienda, unos 500 € de media, los gastos de notaría, gestoría y registro, y los honorarios de asesoramiento. En conjunto, una subrogación completa ronda de media los 5.000 € en el mercado español.
¿Cuánto se tarda en recuperar los gastos de cambiar la hipoteca?
Se calcula dividiendo los gastos totales entre el ahorro mensual. Con una subrogación media de 5.000 € y 20 años restantes: con 100.000 € de capital pendiente se recupera en 5,7-7,1 años; con 150.000 €, en 3,8-4,7 años; con 200.000 €, en 2,8-3,5 años. Cuanto mayor es el capital pendiente, antes se paga solo el cambio.
¿Cuánto ha subido el euríbor en 2026?
El euríbor cerró agosto de 2026 con una media del 2,954%, frente al 2,839% de julio y el 2,804% de mayo. Es el nivel más alto en dos años, y en los primeros días de septiembre el dato diario ya supera el 3%.
¿Puedo cambiar la hipoteca a fija en mi mismo banco?
Sí, se llama novación y es el camino más rápido. Ten en cuenta que tu banco no tiene incentivo para mejorarte mucho si no ve competencia: lo habitual es conseguir mejores condiciones cuando ya tienes una oferta de otra entidad sobre la mesa.
¿Es mejor una hipoteca fija o una mixta ahora mismo?
Depende de tu horizonte. La fija te da certeza durante toda la vida del préstamo y es la opción más elegida por quien no quiere sobresaltos. La mixta ofrece unos primeros años a tipo fijo y luego pasa a variable, y encaja mejor si crees que el euríbor bajará a medio plazo o si prevés amortizar antes.
¿Cuánto se tarda en cambiar una hipoteca de variable a fija?
Una novación con tu propio banco puede resolverse en pocas semanas. Una subrogación a otra entidad suele llevar más tiempo porque implica tasación, estudio de riesgos y firma ante notario. Los plazos dependen de cada entidad y de la documentación que tengas preparada.
¿Me pueden denegar el cambio a tipo fijo?
Sí. El cambio no es automático: la entidad vuelve a analizar tu solvencia, tus ingresos y el valor actual de la vivienda. Está sujeto a estudio y aprobación, igual que cuando firmaste la hipoteca por primera vez.
Información orientativa. Las cuotas y ahorros que aparecen en este artículo son ejemplos calculados con el sistema de amortización francés y no constituyen una oferta. Las condiciones (TIN, TAE, financiación y vinculaciones) dependen del perfil y del análisis de cada entidad, y están sujetas a estudio y aprobación. Este contenido no constituye una oferta vinculante ni asesoramiento financiero personalizado.
